[부동산] 2024년 한국의 부동산 전망 ! 두둥!!

2024 최신 전망 글이니 참고하길 바란다.

 

다음은 서울 부동산 전망을 그림으로 표현한 것이다!!

 

 

결론부터 말씀드리자면, 

리뷰하는 입장에서,

 

올해 2024년은 전세는 강세, 매매는 약세 시장으로 보시면 되겠다.

 

자세한 사항은 아래를 꼭 읽어보시기를 추천드립니다.

 

 

2024년 부동산 전망 확실하게 짚어드립니다 | 채부심 부동산 세미나

 

1. ️부동산 시장 전망에 대한 세미나 진행
- 부동산 심부 센터 센터장이 진행하는 부동산 세미나 시작.
- 24년 부동산 시장 전망에 대한 가이드라인 제시.
- 전망 자료를 바탕으로 교육 상품 판매 및 업데이트된 PDF Pro 제공.
- 24년 전망 관련 폴 신청과 인터뷰 요청이 증가하는 상황.

2. ️부동산 관련 인터뷰에서 '언제 사야하나?'와 '금리와 가격 관련' 질문이 많이 나옴
- 부동산 관련 대본에서, 작가분들은 '24년 후 어떻게 될 것 같느냐?'에서 시작해 '언제 사야 좋을까?'와 '부동산 가격과 대출금리'와 같은 질문을 하곤 한다.
- 하지만 실수요자의 수요에 대해 질문하는 작가는 드물다.
- 수요 측면에서의 부동산 시장의 위축을 언급하고 싶다는 의견도 있으며, 전문가들의 컨센서스를 바탕으로 분석한 자료가 등장하는 시점이라고 한다.
- 이런 질문들은 대부분 공급 얘기에 초점을 맞추고 있으며, 수요에 대한 질문은 드물다.
- 따라서 '수요는 어떻게 될까?'와 같은 질문도 함께 논의됐으면 한다.

3. 주택시장과 자산시장, 올해에는 수익 개선됐지만 하락장 예상한다
- 문재인 정부때 주택 공급이 많았기 때문에 갑자기 수요가 언급되어도 이해하기 어렵다.
- 그러나 소득, 대출, 자산 시장은 시장 가격을 결정하는 핵심 요소이며 특히 주택 가격은 주택 담보 대출과 높은 상관관계가 있다.
- 올해는 주식 시장이 강세를 보였지만, 순환매 도중 손실을 입은 개인들이 있었으며, 미국 시장은 수익이 낮았다.
- 자산 시장은 양호하며, 이를 통해 소득 증가가 발생하여 주택 시장이 일정 수준에서 상승했다.
- 하지만 4분기부터는 하락장 시작될 것으로 전망되며, 10월의 실거래 데이터도 그 예상을 뒷받침한다.

4. ️한국 부동산 시장 변천사
- 2006년 기준 부동산 지수가 60인 것으로 시작해 2008년부터 2015년까지 7년 동안 부동산 시장이 침체 상태였으나, 2014년 박근혜 정부의 함께사라는 공급 중단 정책, 대출 확대 정책으로 변곡점을 만들어냈다.
- 그 후 문재인 정부에서는 추세적 강세장이 나와 공급 부족 현상이 나타났다.
- 2020년 4월 현재 부동산 가격은 2006년 대비 거의 두 배로, 대부분의 지역에서 계속 오르는 추세이다.
- 한국 부동산 시장에서 가장 값싼 지점에서 1억원 이상 급등한 적이 있으며, 작년 하반기 큰 폭으로 하락한 뒤 지금 다시 상승하고 있다.

5. ️서울 부동산 가격 상승이 전체 지수 상승을 견인, 올해 전체적으로 지수 상승을 못한 지역도 많음.
- 부동산 가격이 상승세가 있었지만, 최근에는 상승세가 둔화되고 약간의 하락을 보였다.
- 부동산 가격 둔화는 대출 위축에 예고되었으며, 수요의 위축성으로 인해 비싼 가격이어서 쉽게 매매되지 않고 수요가 줄어들고 있다.
- 서울 지역의 주택 가격 역시 상승세를 보였으나, 최근에는 하락 후 다시 상승하는 추세이다.
- 서울 부동산 시가 총액이 크기 때문에 전국적으로 비슷한 모양새가 나타나고, 올해부터 서울 주택 가격 상승세가 전체 지수 상승을 견인했다.
- 하지만 전체적으로 지수가 상승하지 못한 지역들도 많다.

6. ️️서울의 주택 가격은 소득에 비해 비싸지만, 구매력이 높은 지역이다.
- 서울을 중심으로 하는 대출 상품인 '특내 보금자리 론'이 활용되고 있다.
- 서울시의 주택시장은 상승세로, 주택가격은 소득 대비 14배~15배로 평균적으로 측정된다.
- 그러나 5분위 소득으로 비교해보면 서울의 최상위 20% 주택가격은 약 19억 원에 해당한다.

7. 부동산 가격 상승으로 인한 대출 한계
- 최소한의 거주호주를 위해 주택 가격이 매우 비싸므로 대출한도가 매우 적어진 상황이다.
- 주택 가격이 19억에 달하면 대출은 60%만 가능하지만, 그러면 신규주택 구매자의 대출 한도를 넘어 40% 이상의 이자를 내야 한다.
- 이렇게 발생하는 DSR 초과는 전체적인 주택 가격 상승에도 영향을 미치고 있다.
- *DSR*이 유지하는 *한도 가격*이 PR 결정이 되고, 이를 초과하면 대출이 어려워진다.
- 현재 4% 금리 40년 모기지에서 *13배*, 5% 금리에서는 *11배*까지만 대출할 수 있다.

8. 주택 담보 대출 금리의 상승으로, 일부 이웃 지역에서는 집값이 11배까지 상승함.
- 높은 대출 금리 상승으로, 지역에 따라 집값이 11배까지 증가함.
- 하지만, 이 가격이런 집이 싸지 않은 가격임을 인식해야 함.
- 한 가구가 5% 대출 금리로 대출을 받았을 때, 40년 동안 이자를 낸 모든 비용을 고려한다면, 그 가계 소득의 65% 정도의 지불 우려가 있음.
- 따라서, 이 가격은 일종의 최종 가격임.
- 더 나아가, 이러한 가격에서 집을 사는 것은 지금의 소득 수준에서 일부분에는 매우 어려운 경향이 있음.

9. ️한 지역 부동산의 급상승과 규제 그리고 국가 부처의 개입
- DSR 40% 22년 적용이 다양한 지역들에 영향을 미치게 되며 부산은 급상승을 하여 2금융 위기를 매끄럽게 헤쳐나갔고, 문재인 정부의 초반에는 부산의 상승세가 이어졌다.
- 2017년 파리 부동산 대책 후, 부산을 규제하게 되면서 부산만 하락장을 경험하게 된다.
- 이에 따라 지자체가 국토부에 권위를 하여 규제지역을 풀어달라고 요청하자 국토부에서 부산을 포함한 규제지역의 규제를 풀게 된다.

10. ️대구, 인천, 대전, 인천 부동산이 2년 만에 법인 부동산 투자로 초강세했던 경험을 함.
- 코로나 19로 인해 20년부터 대구, 인천, 대전 지역은 큰 하락세를 경험하고, 대구는 22년 기준 가장 하락세가 큰 지역 중 하나이다.
- 하지만, 2020년 법인 부동산 투자가 인천 지역을 장악하면서 인천 부동산은 2년 만에 초강세를 경험했고, 지수 기준으로 100에서 155까지 상승했다.
- 이에 대한 작년까지의 대구, 인천, 대전 부동산 시장 흐름을 살펴보면, 대구는 박근혜 정부에서 상승세를, 인천은 2006년~2008년과 최근 법인 투자로 인한 상승세를 경험했다.
- 또한, 서울과 비교해 지방 부동산 시장은 위치에 따라 큰 차이가 있으며, 서울은 법인 투자로 인한 시장 강세를 느끼지만, 다른 지역은 그 정도의 상승세를 경험하지 않는다.

11.  대전 부동산 시장, 지수기준 역대 최대 강세
- 대전은 11년~18년 동안 변화가 없어 대전 주변의 세종시가 부동산 수요를 빼앗을 것이라는 생각이 들었으나, 작년 구도심 정비 사회 활성화되면서 대전도 강세로 전환하여 160 지수를 기록했다.
- 다만, 고점 레벨에서 멈춘 대전 부동산 시장은 체감적으로 너무 높은 주택 가격 상승세를 보이며, 3~4년 전 대비 한 채당 2~3억 원 정도 올랐다.
- 하지만 대전과 세종시는 출산율이 높아 부동산 시장에서는 각광받을 것으로 예측된다.
- 또한, 지수 기준 상대적으로 견조한 상황에서 대전 부동산 시장이 유지되고 있다고 예상된다.

12. ️ 전세 시세가 상승, 매매가의 강세로 작용
- 지난 8년 간 인천 전세 시세는 5억 원에서 6억 원으로 상승.
- 2008년부터 전세 시세는 두 배 이상 상승했고, 이후 멈췄다가 2019년부터 상승 추세.
- 서울에서 전세 상승률이 높으며, 전세 대출 증가세나 다른 요인 없이 부동산 현금 흐름만으로 매매가 상승으로 작용.
- 4분기에 전세 가파른 상승세를 보이는데, 선제적으로 전세 대출 규제가 임박한 영향으로 추정.

13. 부동산 시장에서 전세값은 강세, 매매가는 둔화
- 전세 대출금리는 매우 유리한 수치(3.5% 내외)이지만, 시장의 전월세 전환율(5%)과 비교하면, 전세를 빌려서 전세 출로 전세를 사는 게 이득이다.
- 따라서 전세 대출쪽이 강하게 작용하기 때문에, 구조적으로 전세의 강세는 기대할 수 있다.
- 그러나 멀티플 위축으로 인해 매매가는 빠질 것으로 예상된다.
- 따라서 매매가 린다는 기존 전세에 대한 소론은 **일시적**이라 생각해야 한다.
- 전반기까지는 전세 강세가 유지될 것이며, 이후 픽아웃될 가능성도 있다.

14. 부동산 전망: 전세 강세 예상, 매매 약세 예상, 멀티플 할증이 문제가 될 수 있다.
- 내년에는 매매에 따라 전세도 상승할 것이다. 그러나, 전세 상승時 매매가를 어느 정도 따라갔다고 가정하기 때문에 매매가는 하락세를 보일 예정이다.
- 너무 높게 치솟아올라 매물에 대한 수요가 충족되지 않을 수 있으며, 수요가 충족되지 않으면 수요 위축으로 인한 약세를 만날 위험이 있다.
- 저자는 재건축 기준으로 부동산 가치를 평가하고 멀티플 프리미엄을 적용한다는데, 금년에는 대출 금리와 전세 환경을 고려하여 전세 대출을 선제적으로 완화하는 방식을 선택하다 보니, 전세로 유동되는 자금흐름이 막히지 않아 전세 강세를 보게 된 것이다. 그러나 멀티플 할증은 현재 변화하는 사회환경으로 인한 불확실성이 남아 있는 이유로, 멀티플이 상승하면 집값이 하락하게 될 위험이 있다.
- 또한, 저자는 내년 시장에서는 전망의 패러다임을 다르게 보는 것이 필요하다는 주장을 제시하고 있으며, 멀티플 할증이 문제로 대두될 예상이다.

15. ️재건축 시대가 끝나가고 있다고 판단되는 지역에서 신축 주거지역 선호.
- 현재 재건축 시대가 점차 끝나가고 있다고 판단되는 고가주택 지역에서는 주택 가격 하락세가 나타날 수 있다고 생각함.
- 매매가와 전세가의 큰 차이 때문에 미스매치가 크고, 이에 따라 멀티플이 하락하면서 매매가를 보수적으로 봐야 함.
- 신축 주거지역의 부동산으로 이전하고자 생각하며, 출산율의 하락으로 재건축이 어려워진 상황을 고려하고 있음.
- 주택 시장의 미래에 대한 전망을 주목하고, 네이버 프리미엄 콘텐츠에서 전망 자료와 연관 영상을 확인할 수 있음.

16. 부동산 시장에 대한 전망과 프리미엄 주택의 재건축 이슈
- 전세 시장은 픽하우스 전망을 하고 있으며, 매매 시장은 대출 규제로 인해 예상대로 약세장이지만, 주택은 장기적으로 존재할 것이므로 높은 가격을 유지하게 될 것임.
- 현재 지방 주택은 멀티플을 재건축이 안되기 때문에 프리미엄을 받지 못하고 있으며, 출산율 낮은 지역 주택도 재건축이 안될 경우 멀티플을 갖고 있으므로 주택 가격 변동폭이 커질 수 있다고 염두에 두고 있다.
- 부동산 시장의 혼선이 있을 수 있으므로 데이터를 확인한 뒤 매매 시장을 예측할 계획이다.

 

역시 채부심 전문가 믿을만 하다.

 

  https://youtu.be/jzZgZVAmh0M

 

 

그리고 재미로 한번 인공지능에게 물어보았다.

 

제목: "한국 부동산 2024: 미래 탐색"    (GPT4가 바라보는 시각이니, 그냥 참고만 하길 바란다.)

 

경제적 요인: 이자율, 고용률, GDP 성장 등 경제 상황은 부동산 시장에서 중요한 역할을 합니다. 2024년 한국이 안정적인 경제 성장 궤도를 유지한다면 소비자 신뢰도가 높아져 주택 시장이 활성화될 수 있습니다. 반대로, 글로벌 경제 불확실성이 이러한 성장을 완화할 수 있습니다.

 

인구통계학적 변화: 한국의 인구 노령화와 가족 구조의 변화로 인해 새로운 주택 수요와 선호도가 높아지고 있습니다. 가구 규모가 작아지고 1인 가구 수가 증가함에 따라 원룸 아파트, 스튜디오 아파트 등 다양한 유형의 주택에 대한 수요가 늘어날 수 있습니다.

 

결론: 2024년 한국 부동산 시장은 전통적인 수요와 진화하는 추세의 교차점에 놓여 있습니다. 이 시장의 이해관계자들에게 정보를 지속적으로 제공하고 적응하는 것은 변화를 탐색하고 기회를 활용하는 데 핵심이 될 것입니다. 언제나 그렇듯이 중요한 결정을 내리기 전에 부동산 전문가와 상담하고 철저한 시장 조사를 수행하는 것이 좋습니다.

 

아직 인공지능이 분석하기에는 참 멀었다고 본다!^^

 

감사합니다.

 

 

오늘도 행복하세요!!~

 

댓글과 공감, 칭찬은 매우 큰 힘이 됩니다!!  (꾸벅)